CQuando se trata de exemplos de melhores práticas no debate habitacional, Viena é uma referência comum. De fato, a capital austríaca aparece com destaque nas narrativas sobre políticas habitacionais bem -sucedidas. Um artigo no observador concluiu que Viena mostra “casas decentes para todos” não é um sonho impossível. E o New York Times até o declarou “utopia de locatários”.
Uma parte considerável da atração de Viena refere-se ao seu grande estoque social. É responsável por cerca de 43% das unidades habitacionais de aproximadamente 1 milhão da cidade. Cerca de metade disso é de propriedade municipal do conselho. A outra metade é fornecida e administrada por associações habitacionais de lucro limitado-uma versão austríaca de provedores de habitação social que podem obter um pequeno lucro para financiar suas operações. A habitação social não é apenas para aqueles com baixa renda, mas também atende ao meio-e até algumas famílias de classe média alta.
Os impactos positivos são diretamente mensuráveis. Os níveis de aluguel no setor de habitação social são significativamente mais baixos do que no mercado de aluguel privado: as unidades recém-alugadas nos setores limitados de lucro e habitação do conselho custam cerca de 30% menos. Enquanto isso, a qualidade da habitação é frequentemente maior, principalmente no estoque de moradias de lucro limitado. Além disso, a disponibilidade de moradias sociais também amortece os níveis de aluguel no mercado de aluguel privado, como mostrou um estudo recente.
O setor não cresceu da noite para o dia. Originou-se no socialismo municipal de “Red Viena” na década de 1920, quando o Partido dos Trabalhadores Social-Democratas estabeleceu políticas sociais de longo alcance para melhorar as condições de vida da classe trabalhadora. Financiados através de impostos progressistas, a habitação desempenhou um papel importante. Hoje, os social -democratas ainda estão no poder e a provisão de habitação social continua, embora de uma forma diferente. A construção de moradias do Conselho diminuiu desde os anos 80, e a habitação de lucro limitado aumentou. Uma quantidade considerável do financiamento vem de uma taxa de 1% sobre os salários de todos os funcionários da Viena.
Uma característica particularmente impressionante do setor habitacional social de Viena é sua notável estabilidade. Enquanto a privatização deixou grandes amassados no setor em cidades como Londres, Berlim e outras grandes cidades da Europa, em Viena, o impacto tem sido muito mais moderado. No início dos anos 2000, o governo da Coalizão Conservadora/Rightwing austríaca vendeu associações habitacionais de propriedade do governo federal a investidores financeiros, o que afetou as ações em Viena. Enquanto isso, na década de 1990, o direito de comprar foi introduzido pelo governo federal para inquilinos no estoque de moradias de lucro limitado.
Até agora, o impacto do programa em Viena permaneceu moderado. Muitos inquilinos decidiram continuar alugando. Juntamente com a nova construção, isso significa que a habitação social não diminuiu em termos relativos, mas manteve uma parcela estável do mercado imobiliário desde os anos 90.
Nem tudo é tão glorioso quanto esses pontos podem sugerir. Uma questão está relacionada à acessibilidade da habitação social. Em um sistema em que uma parte tão grande da moradia é distribuída por meios burocráticos e não através do mercado, a alocação é uma questão delicada. Os candidatos podem se inscrever em uma lista de espera que fatores em sua necessidade de moradia e situação de vida, bem como renda. As associações habitacionais alocam partes de suas ações por meio de seu próprio canal, o que torna o sistema adicionalmente complicado. Além disso, partes do estoque de associação habitacional exigem baixos de inquilinos, o que pode ser uma barreira financeira. No geral, o sistema é complexo e tende a priorizar aqueles que sabem como navegá -lo e aqueles que moram na cidade há mais tempo.
Os recém -chegados ao mercado imobiliário podem alugar em particular. Esse setor, no entanto, mudou substancialmente nas últimas três décadas. Anteriormente, os comentaristas se referiram a ele como uma “máquina de integração”, oferecendo moradias de baixa qualidade, mas estritamente regulamentadas e, portanto, relativamente baratas para aqueles que não conseguem acessar moradias sociais. Na década de 1980, a deterioração das ações foi considerada cada vez mais problemática e o governo desregulou a Lei de Locação para tornar a deixada mais lucrativa. Os contratos de aluguel mais flexíveis e mais flexíveis foram introduzidos e os proprietários foram autorizados a cobrar aluguéis mais altos em áreas com preços mais altos da terra. Embora as ações tenham sido substancialmente atualizadas, moradias baratas foram perdidas, para a desvantagem dos recém -chegados à habitação que confiam nela.
Um argumento simples do caso Viena pode ser que a política é importante. Através do compromisso de longo prazo com a habitação social e a privatização limitada, a habitação pode ser melhorada e mais acessível. Talvez um argumento ainda mais frutífero que Viena, por meio de escolhas políticas, tenha conseguido estabelecer um regime de provisão de moradia que priorize a habitação como uma necessidade básica em maior extensão do que outras cidades européias. Esse regime não inclui apenas os formuladores de políticas do nível local para o federal, mas também as autoridades de planejamento, desenvolvedores, proprietários, associações habitacionais, bancos e empresas de construção, entre outras. Entender como esse regime surgiu, como funciona e como lida com os desafios pode ser o ponto mais útil para estudar para cidades que desejam aprender com Viena.
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Justin Kadi é professor assistente de planejamento e moradia do Departamento de Economia da Terra, Universidade de Cambridge